Không nên bắt đầu các dự án nhà ở xã hội chỉ vì vỡ bong bóng bất động sản

Published on December 26, 2012   ·   3 Comments

Trong khi dư luận đang rất hào hứng với kế hoạch giải cứu thị trường bất động sản của Chính phủ và các bộ ngành, với hy vọng người thu nhập thấp sẽ có cơ hội sở hữu nhà ở, ông Kenichi Ohno, một chuyên gia Nhật có nhiều năm nghiên cứu về thị trường Việt Nam đã nêu cảnh báo về hiệu quả thực sự trong cuộc trao đổi với phóng viên Sài Gòn Tiếp Thị cuối tuần qua.

http://i2.wp.com/image1.diaoconline.vn/tin-tuc/2012/11/07/A8D-071112DOOLThangTT018.jpg

Thưa ông, mới đây Chính phủ đã nêu một yêu cầu quan trọng trong việc giải cứu thị trường bất động sản là hướng tới người có thu nhập thấp.

Các bộ ngành cũng có những tuyên bố mạnh mẽ, về hỗ trợ lãi suất, thuế… Ông có bình luận gì về việc này?

Nếu Chính phủ hỗ trợ cho tư nhân (bán nhà thu nhập thấp) thì phải kiểm tra xem họ có thực sự làm hay không, và việc giám sát này khá khó khăn.

Chẳng hạn như đối với việc hỗ trợ lãi suất cho người mua nhà thu nhập thấp, nếu Chính phủ sẵn lòng chi hỗ trợ thì tư nhân sẽ tăng giá nhà lên. Nếu là chính sách quan trọng thì phải “trung thành” với lãi suất thấp bất chấp giá thị trường tăng lên nhưng liệu chính sách kéo dài được bao lâu? Trước đây đã có chính sách hỗ trợ dài hạn với các doanh nghiệp vừa và nhỏ (DNVVN), thế mà thời điểm này tình hình của họ vẫn tồi tệ.

Tôi nghĩ các bạn không thể giải quyết bong bóng bất động sản bằng hỗ trợ cho người thu nhập thấp. Nếu muốn tạo lập nhà thu nhập thấp thì phải có chính sách dài hơi hơn, do Chính phủ xây dựng. Còn nếu để tư nhân làm thì phải có năng lực quản lý và giám sát dài hạn.

Tức là ông lo ngại tiền hỗ trợ sẽ chảy vào nơi không đúng chỗ?

Đúng vậy, vài năm trước, khi Chính phủ hỗ trợ DNVVN thì các doanh nghiệp này không được vay, mà một số công ty (lớn hơn) mượn tiền để hoàn trả nợ của mình, rồi được vay lại với mức lãi suất cao hơn. Đó gọi là đổi nợ (re-finacing), nó không liên quan gì đến hoạt động kinh doanh, mà liên quan đến giảm giá trị tài chính của các công ty đó. Nói vậy để thấy việc kiểm soát chính sách rất khó khăn, nếu bạn đưa ra chính sách mà không đảm bảo được đúng người thì hiệu quả rất thấp. Hỗ trợ cần được lên kế hoạch tốt, chuẩn bị tốt và giám sát tốt.

Nếu Việt Nam muốn làm nhà dành cho người có thu nhập thấp thì Việt Nam nên thế nào?

Nếu Việt Nam muốn làm nhà dành cho người thu nhập thấp (nhà thu nhập thấp) thì phải lên kế hoạch chi tiết, phải tuân theo một nỗ lực dài hơi nghiêm túc, chứ việc yêu cầu tư nhân chuyển đổi nhà cao cấp sang nhà thu nhập thấp thì tôi không nghĩ là hiệu quả.

Xây dựng nhà thu nhập thấp cần có kế hoạch dài hạn như tiền ngân sách ở đâu ra, tiêu chuẩn cho người được mua là gì… Một người này nghèo nhưng anh trai anh ta lại giàu, và người anh hoàn toàn có thể mua nhà theo tên người em, điều này đã từng xảy ra.

Ở các nước khác như Singapore hay Hong Kong, họ thành công trong việc cung cấp nhà cho mọi đối tượng nhưng họ có năng lực chính sách tốt. Nếu Việt Nam muốn làm vậy thì đừng bắt đầu một cách dễ dàng mà phải có kế hoạch cẩn thận, tránh sơ suất. Tôi không nghĩ các bạn nên bắt đầu các dự án nhà ở xã hội chỉ vì vỡ bong bóng bất động sản, đó là lý do sai để bắt đầu các loại dự án này.

Vậy Việt Nam có thể học gì từ các nước khác?

Chính phủ phải làm nhà thu nhập thấp, chứ không phải để tư nhân làm. Tôi không nghĩ Chính phủ có thể “ra lệnh” loại nhà xã hội nào nên được xây dựng. Chính phủ phải là người xây dựng, tiêu chuẩn hoá. Ở Hà Nội và TP.HCM, nếu mọi người xây thoải mái thì sẽ lãng phí diện tích. Chính phủ cần có kế hoạch nghiêm túc, nhà cao bao nhiêu, rộng bao nhiêu, có mấy toilet, thang máy đặt ở đâu… Những điều này cần được tiêu chuẩn hoá và có quy định. Chính phủ sẽ tốn kém nhưng là cách thông thường để làm nhà ở xã hội.

Tại Singapore, Hong Kong, do có ít đất nên phải xây các toà nhà cao tầng, thậm chí ở châu Phi cũng có các nhà thu nhập thấp được tiêu chuẩn hoá do Chính phủ xây dựng.

Có khi nào tư nhân được xây dựng?

Nếu để tư nhân xây dựng thì phải tuân theo một số điều kiện nhất định.

Và vấn đề cơ bản tôi nghĩ là, Việt Nam không có cơ sở dữ liệu chính thức nên không biết khi nào, khu vực nào giảm bao nhiêu phần trăm, khu vực nào bị ảnh hưởng nhiều nhất, nơi nào giá tăng cao nhất, nó liên quan đến đầu cơ… Cần phải thảo luận, dựa trên cơ sở dữ liệu nhưng ở Việt Nam tôi không thấy bất cứ loại dữ liệu nào. Tôi cho rằng Chính phủ cần tập hợp các thông tin giao dịch, giá cả ít nhất là theo từng năm.

Tôi không nghĩ các bạn nên bắt đầu các dự án nhà ở xã hội chỉ vì vỡ bong bóng bất động sản, đó là lý do sai để bắt đầu các loại dự án này.

(Ông Kenichi Ohno, giám đốc Diễn đàn Phát triển Việt Nam)

Ở Nhật Bản, chúng tôi có cơ quan quản lý bất động sản, công bố dữ liệu chính thức mà mọi người có thể truy cập trên website và tải xuống dễ dàng. Chính phủ Nhật có giá tiêu chuẩn vì không muốn có đầu cơ. Họ cử chuyên gia đi kiểm tra giá cả, kiểm soát các giao dịch và công bố giá ở mỗi địa điểm. Còn ở Việt Nam tôi thấy khó khăn để tìm ra số liệu chính thức, đôi khi xem báo hoặc kiểm tra từ những người quen, bạn bè.

Khi có cơ sở dữ liệu, Chính phủ có uỷ ban Kiểm soát giá, có người đứng ra kiểm soát, thì không có đầu cơ. Lúc đó giá cả sẽ theo thị trường, giá hạ xuống thì mọi người đều hưởng lợi, hơn là theo đuổi xây nhà thu nhập thấp. Giá nhà đất ở nội đô Hà Nội tương đương với Tokyo, trong khi GDP bình quân đầu người của Việt Nam ước chỉ bằng 3% của Nhật Bản. Giá nhà đất nhiều khi “điên rồ”.

Chính phủ dự kiến ra ban hành nghị quyết để cứu thị trường bất động sản vào cuối tháng này, ông có lưu ý gì?

Tôi cho rằng việc hướng tới nhà thu nhập thấp, hỗ trợ lãi suất… Chính phủ có thể làm nhưng đó chỉ là sự cần thiết về mặt chính trị chứ sẽ không có nhiều hiệu quả trong thực tế. Vấn đề cơ bản mà Chính phủ cần làm là chi một khoản ngân sách lớn để xử lý nợ xấu của bất động sản, điều này phải làm và nếu chần chừ thì nợ xấu không biến mất. Chúng ta đều biết bong bóng bất động sản của Nhật, Mỹ, EU đều phải giải quyết từ ngân sách của Chính phủ.

Vấn đề của Vinashin cùng với vấn đề của ngân hàng, tôi không biết chiếm bao nhiêu phần trăm GDP. Hồi khủng hoảng tài chính châu Á, các nước Thái Lan, Indonesia có nợ xấu chiếm đến 20 – 40% GDP, ước tính tương đương 20, 30, 40 tỉ USD, đó không phải là khoản nhỏ. Nợ xấu thì một phần do người vay trả, một phần do người cho vay trả nhưng phần lớn vẫn là Chính phủ.

Việc xử lý nợ xấu cần càng nhanh càng tốt, càng trì hoãn thì mất mát càng lớn. Chúng ta cần nhận dạng quy mô của nợ xấu. Nợ xấu không biến mất bằng cách chờ đợi. Như Vinashin, đến nay Chính phủ vẫn chưa quyết định làm gì với “con cưng” này.

(*) Diễn đàn Phát triển Việt Nam (VDF) là một dự án giữa viện Nghiên cứu Chính sách quốc gia Nhật Bản (GRISP) và đại học Kinh tế Quốc dân Hà Nội.

Theo SGTT

Comments

comments

Thông báo về các websites, groups, blogs GIẢ MẠO VangAnh và TTXVA

Các tình yêu ủng hộ VangAnh và TTXVA thật, tẩy chay và chống giả mạo nhé, thx!

Comments (3)
  1. nguyenhung says:

    Theo cách thống kê trên thì giá 1m2 căn hộ được tính như sau (tính giá Hà Nội 2012 theo Quyết định số 50/2011/QĐ-UBND ngày 30/12/2011, lấy huyện Từ Liêm làm ví dụ):

    1- Tiền đền bù đất đai đoạn từ đường Phạm Hùng đến đường Yên Hòa (mức cao nhất)
    14.000.000 đ/m2

    2- Chi phí xây dựng 1m2 nhà ở bao gồm cả nguyên vật liệu và nhân công nội thất bình thường không trang bị thiết bị cao cấp ngoại
    5.000.000 đ/m2

    3- Nhà chung cư xây 10 tầng khuôn viên sử dụng 30% đất dự án, 70% là giao thông, cây xanh, các công trình phụ trợ
    2.000.000 đ/m2

    4- Lãi suất và thuế kỳ vọng của nhà đầu tư
    20%

    5- …
    Cách tính giá bán 1m2 nhà (giả sử 10 tầng), đơn vị đồng/m2 (giả định dự án 10.000 m2):

    1- Tiền đền bù đất đai đoạn từ đường Phạm Hùng đến đường Yên Hòa (mức cao nhất) 14.000.000*3.600/36.000 = 1.400.000
    2- Chi phí xây dựng 1m2 nhà ở bao gồm cả nguyên vật liệu và nhân công nội thất bình thường không trang bị thiết bị cao cấp ngoại, đã có 4 thang máy và 2 cầu thang bộ, đã có lợi nhuận của nhà xây dựng 5.000.000
    3- Cơ cấu dự án 36% tổng số tiền sẽ là (1) + (2) 6.400.000
    4- Giá hạ tầng cơ sở giao thông, bãi đỗ xe 34%=(14.000.000*3.400+ 3.400* 3.000.000)/36.000 = 1.593.000
    5- Đất cây xanh, mặt nước 15% = (14.000.000*1.400)/36.000) 705.600
    6- Đất công cộng 15% 705.600
    7- Giá 1m2 nhà dự án đã có hạ tầng 9.404.200
    8- Lợi nhuận trước thuế kỳ vọng của nhà đầu tư 20% (= 5 x 20%) 1.881 000
    9- Lãi vay trong thời gian xây dựng (thời gian XD 2 năm lãi 12%/ năm) vay 60% vốn = 5 * 60%*2 năm*12% 1.355.000
    10- Cộng giá bán 1m2 nhà = 5 + 6 + 7 + 8 12.620.200
    11- Tính tròn 12.600.000

  2. NỢ XẤU says:

    Dư nợ ngân hàng 2,9 triệu tỷ ( ngân hàng),trong đó tài sản thế chấp vay 66%( Bình ruồi)tương đương 1,8 triệu tỷ. Nợ xấu BĐS chiếm 60% dư nợ BĐS, khoảng 900 nghìn tỷ( 45 tỷ đô). Nợ DNNN 1,3 triệu tỷ, nợ xấu chiếm 60% dư nợ của DNNN, khoảng 770 nghìn tỷ(38 tỷ đô). Tổng nợ xấu 80 tỷ đô. DNNN nợ nước ngoài 120 tỷ đô, VN nợ nước ngoài 210 tỷ đô. Tính đến tháng 11/2012 thuế thu 120 nghìn tỷ. Nếu tính 3 triệu/tháng cho 22 triệu lao động từ ngân sách nhà nước, mỗi tháng phải chi đến gần 70 nghìn tỷ, một năm phải chi hết 840 nghìn tỷ. Nhà nước hết tiền, ngân hàng hết tiền, doanh nghiệp hết tiền, người dân mất niềm tin, vay nước ngoài không nổi, tài nguyên cạn kiệt, không thể cứu được nợ xấu, việc cứu chỉ mang tính chính trị mà thôi

  3. văn lâm says:

    Nói bong bóng bất động sản thì người dân thường đâu có hiểu được, thực chất là khủng hoảng thừa về nhà ở.Đầu tư xây dựng nhiều mà nhu cầu thực không nhiều.Nhà ở cao cấp ai chả thích nhưng số người có đủ tiền để mua là không nhiều.Biết vậy nhưng người ta do lòng tham mà vẫn đầu tư,ngân hàng hám lợi nên vẫn co vay .Chung quy vẫn do chính sách quản lý nhà đất có vấn đề.Nhiều nhà đầu tư làm ăn theo kiểu phe phẩy,cò nhà đất,họ không hề có năng lực kinh nghiệm nhưng vì nếu chạy được dự án nhà đất sẽ có thể chuyển nhượng dự án để kiếm lời.Tiền họ đầu tư chủ yếu là chạy chọt để dự án được duyệt,được quyền sử dụng đất như kiểu Lã Thị Kim Oanh từng làm;xong việc là sang tên cho người khác kiếm lời…cứ như vậy,một dự án có thể được sang tên đổi chủ nhiều lần mà vẫn nằm trên giấy,đất vẫn để cỏ mọc…như thế là PHÁP LUẬT XÂY DỰNG ĐÃ TẠO ĐIỀU KIỆN CHO NGƯỜI TA ĐẦU CƠ BUÔN BÁN ĐẤT,BUÔN BÁN NHÀ TRÊN THỰC TẾ CHỨ ĐÂU CÓ XEM XÉT ĐẾN NHU CẦU THỰC VỀ NHÀ Ở.Vì lợi nhuận, người ta(nhà đầu cơ và ngân hàng) coi nhà ở chỉ là tài sản để buôn đi bán lại kiếm lời,không còn coi nhà ở được làm ra vì nhu cầu người mua để ở,do vậy mà khủng hoảng thừa là tất yếu.Lỗi do quản lý Nhà nước yếu kém về xây dựng và ngân hàng.Đặc biệt là các ngân hàng hám lợi nên với một dự án đã có thể có nhiều ngân hàng cho vay nhiều lần các nhà đầu cơ theo kiểu đầu tư thứ cấp,từ cấp khởi nguyên đến cấp thứ n nào đó và nợ xấu cũng từ đó mà ra,Nhà nước ,nhân dân phải chụi còn thực lợi đầu cơ thì những nhà đầu cơ thứ cấp từ khởi nhuyên đến n-1 và người phê duyệt chuyển nhượng dự án cho ”nhà đầu tư ” thứ cấp,phê duyệt cho vay đều đã bỏ túi gọn gàng cả rồi(thực chất của lợi nhuận này có được là do tham nhũng của anh quản lý xây dựng và anh quản lý ngân hàng tạo ra để chia nhau),có ”chết theo”Nhà nước (buộc phải bỏ tiền dân để giải cứu các ngân hàng) là cái ông cuối cùng,ông đầu cơ thứ n nào đó chụi trận trong đoạn cuối của vụ chạy tiếp sức làm cung vượt quá xa cầu này(giá đội lên hàng ngày do đầu cơ nên tài sản không còn giá thực cho người cần mua). Nhà nước cũng phải có ai đó ”chết ”theo vì sự yếu kém trong quản lý ở những vụ để xảy ra tham nhũng như thế này chứ?Phải xem tiền Nhà nước mang ra giải cứu là liều thuốc độc để tiêu diệt lòng tham lam của con người thì mới tránh được sự tham nhũng tương tự trong tương lai.





Tìm Tin Tức
Quảng Cáo
diemtin

Điểm tin Thứ Ba 29/7/2014

Bản tin hàng ngày được đăng vào lúc 8h sáng Những tin tức nổi bật sẽ được post ...
Find us on Facebook
Quảng Cáo
Tin Nổi Bật Trong ngày
Toàn Shinoda

Cư dân mạng hoang mang về con số 7 ma quỷ

TTXVA.NET BIÊN TẬP Vào khoảng 23:10 ngày 24.7.2014 (múi giờ Hà Nội), vlogger đình đám Toàn Shinoda đã trút ...
Hướng đạo sinh

7 trào lưu xã hội thúc đẩy mạnh mẽ nhất sự cách tân nếp sống Việt Nam

TTXVA.NET BIÊN TẬP Đó không hoàn toàn là lịch sử ! Chúng tôi biết rằng, sẽ thật khiên ...
HAIYANG981-GIANKHOAN5

VỊ TRÍ giàn khoan HAI YANG 981 ngày 20/7/2014

TTXVA.NET BIÊN TẬP 1.  Vị trí mới nhất của giàn khoan 981:  CẬP NHẬT TỌA ĐỘ MỚI NHẤT NGÀY ...
21 tháng 7 là Ngày Quốc Sỉ

21 tháng 7 là Ngày Quốc Sỉ

TTXVA.NET Chúng tôi không có đủ tham vọng phục hồi toàn bộ tiến trình lịch sử Việt Nam, ...
QUEVAN-NGUYENVU1

SCANDAL QUẾ VÂN bị Nguyên Vũ tung BÓP VẾU TRẢO

TTXVA.NET BIÊN TẬP     Những bức ảnh sàm sở "bóp vếu trảo" của Nguyên Vũ đã khiến cộng đồng ...
TIEUTRUCUOPBIEN-XAM

MV xẩm Tiễu trừ cướp biển ĐÁ XÉO Trung Quốc

  Mượn hình thức nghệ thuật truyền thống, MV xẩm Tiễu trừ cướp biển đã khéo léo phê ...
BIEUTINH-BUIVIEN4

VIDEO NÁO LOẠN BIỂU TÌNH Khu phố Tây Bùi Viện 22/7/2014

              Biểu tình chống Trung Cộng?  Không. Biểu tình đòi quyền tự do dân chủ. Không phải. Biểu tình của ...
ga3

Hình ảnh nhà ga ngầm tuyến Metro số 1 ở Sài Gòn

Ga Nhà hát thành phố (nằm dưới Nhà hát thành phố) tuyến Metro số 1 (Bến Thành ...
TRANHOAISON-THUONGUY

VIDEO Thượng úy bị tài xế CHỐNG NẠNH mời về công an phường làm việc trần tình

    “Trước đó tài xế đã dừng xe ở điểm cấm, tôi đã yêu cầu đi nhưng anh ...
Popular Posts
ANHHUNG-TIEUCHUAN

Mẹ anh hùng phải giữ lấy…trinh

  Có lẽ từ lâu lắm rồi, chúng ta thường nghe truyền thông viết về vẻ đẹp của ...
nemdienthoai

Phóng viên VTV ném điện thoại trong chương trình Chào buổi sáng

Sau sự cố hoa tai của MC Hoài Anh rơi lộp bộp trong chương trình Thời sự ...
CONGAN-BAOLUC

Va vào gậy CÔNG AN có thể chết